우선변제권 신청 후 전세 계약 사기 피해 피하는 방법

이번 포스팅에서는 우선변제권의 뜻 및 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 이해함으로써 전세 계약 시 사기 피해를 피하는 방법에 대해서 정리해드리겠습니다.
전세 계약을 진행함에 있어서 경험이 부족하신 분들이나 잘 모르신 분들은 혹여나 전세 사기를 당하지 않으실까 우려와 걱정이 많으실 겁니다. 그래서 보통 부동산 중개 업체를 통해서 중개인 말만 믿고 덜컹 계약을 진행하는 경우도 적지 않은데요. 물론 잘 설명해주시는 분들도 계시지만 큰 경각심 갖지 않고 주의 사항을 챙겨주시지 않으시는 업자분들도 있으므로 우리 스스로가 알아야 할 건 꼭 짚고 넘어가야 합니다. 그중 하나가 우선변제권의 개념이 될 것 같은데요.
평소 우선변제권의 의미와 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해 궁금함을 가져오셨거나 전세 계약을 계획 중에 있으신 분들이시라면 무척 흥미로운 내용이 될 거라 생각하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 시작합니다.

 

우선변제권의 뜻 및 신청 방법 그리고 효력 발생 시점

우선변제권이란 전세계약한 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생해도 전세 세입자가 다른 대상보다 먼저 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 보통 전세 계약을 잘 마무리하고 약속된 날짜에 집주인이 전세보증금을 온전히 돌려주면 큰 문제가 없겠지만 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당이 잡혀있었는데 연체나 미납이 발생하거나 전세 계약 만료 시점에 돌려줘야 하는 전세보증금을 돌려주지 못하는 등 경제적으로 곤란한 상황이 발생했을 때 집주인으로부터 돈을 돌려받아야 하는 대상들은 해당 집을 경매에 넘겨 낙찰 금액으로 피해를 구제받는 수순을 거치게 됩니다. 그리고 권리 우선순위에 따라 낙찰 금액이 순서대로 변제되는데요. 이때 우선변제권을 갖추고 있는 세입자라면 자신이 대항력을 갖춘 이후 집을 근저당으로 잡은 대상보다 먼저 전세보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.
신청 방법은 전셋집 주소지 주민센터에 방문해 확정일자를 받는 건데요. 전입 신고를 통해 신고일 다음날 00시부터 대항력을 갖추게 되었다면 확정일자 발급을 통해 대항력이 갖춰진 직후부터 우선변제권의 효력이 발생하도록 신청이 가능해집니다. 그렇게 되면 대항력이 갖춰지기 이전 채권자들보다는 전셋집에 대한 권리 주장 우선순위가 나중이겠지만 대항력 효력 발생 시점 이후의 채권자들보다는 전세 세입자가 우선변제권에 의해 권리 우선순위가 앞서므로 혹여나 불미스러운 상황이 발생해도 그들보다는 먼저 배당이 이루어지게 되는 것이죠.

우선변제권 효력발생 시점을 이용한 전세 계약 시 사기 피해를 방지하는 방법

우선변제권의 효력발생 시점은 대항력이 갖춰진 직후이고 대항력은 전입신고일 다음날 00시부터 적용되므로 전세 계약을 한 당일 바로 집 주소지 주민센터에 방문해 전입신고를 함과 동시에 확정일자까지 받는 것이 기본 중의 기본입니다. 그렇기 때문에 전세 계약 시간 또한 오후 늦게가 아니라 주민센터까지 방문할 것을 감안하여 오전 중이나 오후 일찍 여유를 두고 정하는 것이 바람직하겠고요.
하지만 전세 계약 당일에 전입신고와 확정일자를 받는다고 해도 전세 계약 완료 시점부터 대항력이 갖춰지기까지의 몇 시간 차를 악의적으로 집주인이 이용하여 담보 대출을 받아 근저당이 설정되도록 하는 경우도 있을 수 있으므로 전세 계약서에 전세 계약 시점 3일에서 1주일 전후로 하여 계약하는 전셋집이 근저당으로 설정되지 않아야 하며 만약 이를 어길 시에는 전세 계약이 무효가 되고 전세 보증금 전액을 현금으로 일시 상환해야 함을 특약으로 작성하는 것도 필요하겠습니다.

 

마무리

지금까지 우선변제권의 뜻 및 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 이해함으로써 전세 계약 시 사기 피해를 피하는 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약을 앞두고 혹여나 사기 피해를 당하실까 봐 걱정이신 분들에게 매우 도움 될만한 흥미로운 내용이라 생각하는데요. 물론 이 밖에도 꼭 챙겨둬야 할 개념들이 몇 개 더 있지만 그중 하나로 우선변제권에 대해서 다루어보았습니다. 원래 알고 계셨다면 다시 한번 의미를 다지시고 모르셨다면 상식적으로 알아둬야 할 만큼 필수적인 내용이니 이번 기회에 꼭 숙지해두시면 좋을 것 같습니다.
평소 우선변제권의 개념에 대해서 관심을 가져오셨거나 전세 계약을 앞두고 계셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미로운 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.