전세 집 부동산 계약 시 꼭 챙겨두어야 할 깡통전세의 개념

이번 포스팅에서는 전세 부동산 계약을 진행하기 전에 사기 또는 불이익을 당하지 않기 위해 꼭 피해야 하는 깡통전세의 개념에 대해서 소개해드리겠습니다.
보통 전세 집을 알아보고자 할 때 부동산 중개인의 말만 너무 믿고 별다른 준비를 하지 않고 능동적으로 대처하지 못해 나중에 가서야 사기나 불이익을 받는 경우 정말 많이 봤는데요. 물론 대부분의 부동산 중개인이 많은 경험이 있기 때문에 준비해야 할 사항들을 잘 알려주기는 하지만 그렇다고 아무것도 모른 채 덜컥 전세 계약을 진행하고 만에 하나 자신의 소중한 계약금을 손해 볼 위험에 노출될 가능성은 막아합니다. 그러기 위해서는 몇 가지 용어에 대해서 정리를 해야 할 필요가 있는데요. 그중 하나가 '깡통전세'라는 개념입니다.
평소 전세 부동산 계약을 예정하시는 분들에게 굉장히 흥미로운 내용이 될 거라 생각하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움받아 가세요. 그럼 내용 시작합니다.

 

깡통전세의 의미와 전세사기를 막기 위한 대응책

부동산을 기본적으로 집을 사고팔 때 흥정되는 매매가와 전세 세입자를 구할 때 요구되는 전세가가 별도로 책정됩니다. 그리고 전셋집을 알아보는 경우라면 자신이 집주인에게 전세보증금을 지불하고 전세 계약을 진행한 후에 전셋집에 들어갔는데요. 그런데 해당 집주인이 계약 기간 내에 부도가 나거나 보증금을 다른 곳에다 쓰고 계약 기간이 만료된 시점에서 다시 돌려줄 상황이 안되면 그 집과 관련하여 돈을 회수해야 하는 대상의 이해관계를 위해 보통 경매로 넘겨버리게 됩니다. 그리고 경매를 진행한 결과 제삼자에게 해당 전셋집이 입찰돼 넘어가게 되면 그 경매 낙찰자가 지불하는 돈을 권리 우선순위에 따라 되돌려주게 되고 여기에서 전세 계약자의 전세보증금을 돌려받을 수 있게 되는 건데요.
하지만 이 경매라는 것이 1차에 낙찰되는 경우가 거의 없고 2차는 넘어가야 낙찰이 보통 이루어지는데 이렇게 경매로 집을 매입해가는 사람이 없어 다음 차수로 경매가 유찰돼 진행되는 과정에서 경매 최저 입찰가가 일반적으로 20%에서 30% 정도 떨어지게 됩니다. 또 해당 전셋집에 대한 권리 우선순위에 따라 경매 낙찰 금액이 배분되기 때문에 전세 계약자에게 돌려줄 전세 보증금에 대해서 그 순위가 첫 번째라고 보장할 수도 없는 노릇이고요. 정리하자면 우선순위가 첫 번째라고 하더라도 매매가와 전세보증금이 같거나 엇비슷한 수준이라면 유찰 1번이 진행될 때마다 최소 20%의 금액이 낮아지게 되고 그에 따라 자신이 받아야 할 전세보증금은 자연스럽게 줄어들어 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하고 손해를 보는 것이 기정 사실화되는 것이죠.
이와 같이 매매가가 전세가보다 적거나 같은 전셋집을 깡통전세라고 하며 이 경우 혹여나 자신이 거주하던 전셋집이 경매에 넘어갔을 경우 방금 전까지 소개해드린 과정을 거쳐 당연히 계약 만기에 돌려받아야 할 자신의 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 리스크가 상당히 크기 때문에 보통 매매가의 70%의 가격이 전세가보다 많거나 같은 시세의 전셋집 중 자신의 권리 우선순위가 최대한 먼저인 전세 매물을 알아보는 것이 깡통전세의 경매로 인한 손해를 최소화하기 위해 요구되는 것이라고 할 수 있겠습니다.

 

마무리

지금까지 전세 부동산 계약을 진행하기 전에 사기 또는 불이익을 당하지 않기 위해 꼭 피해야 하는 깡통전세의 개념에 대해서 소개해드렸습니다.
보통 전세 계약을 진행하기 전에 깡통 전세라는 말은 들어봤어요 그 용어가 구체적으로 무엇이고 어떤 위험이 있는지는 잘 모르고 또한 계약을 체결해야 먹고사는 부동산 중개인이 이러한 리스크를 계약자가 불안하도록 잘 말해주는 경우도 없기 때문에 그동안 이에 대해 잘 모르셨던 분들이나 전세 계약을 계획 중에 있으신 분들은 꼭 알아두셔야 할 내용이라 생각하는데요. 정리하자면 깡통전세는 피하고 계약한 전셋집이 경매에 넘어갈 것까지 대비해서 전세가가 매매가의 70%보다 작은 시세의 전세 계약을 진행하는 것이 좋겠습니다.
평소 전세 집 계약을 진행하실 예정이신 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미로운 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.