전세권설정 통해 대항력 및 우선변제권 악용 사기 피하는 방법

이번 포스팅에서는 전세권 설정 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 정리해드림으로써 대항력 및 우선변제권의 법리적 약점을 악용하는 사기 피해를 피하는 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.
우선 전세 계약 후 전입 신고를 통해서 대항력을 갖추고 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 획득하였다고 해도 전세 계약 완료 시점과 대항력과 우선변제권의 효력 발생 시점까지는 차이가 발생할 수밖에 없습니다. 그래서 일부 나쁜 집주인은 그 시간차를 교묘하게 이용해 그 사이에 계약한 집에 근저당을 설정해 대출을 받고 이를 기만하거나 더 나아가 잠적해버리는 경우도 있습니다. 이에 대한 대비책이 바로 전세권 설정이 될 텐데요.
평소 전세 계약을 계획 중에 있으신 분들 중 전세 사기 피해를 최대한 줄이는 방법에 대해 궁금함을 가져오셨던 분들에게 매우 흥미로운 내용이 될 거라 자신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 시작합니다.

 

대항력 및 우선변제권 효력 발생 시점의 취약점

우선 대항력은 계약한 집을 이용하고 계약 만료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이며 우선변제권은 계약 시점 이후에 근저당을 설정한 대상보다 세입자가 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 우선변제권 모두 계약한 부동산 주소지 관할 주민센터에 방문해서 신청이 진행되는 것은 동일한데 대항력의 경우는 전입신고를 통해, 우선변제권은 확정일자 받기를 통해 신청이 이루어집니다. 그렇게 되면 대항력은 신고일 다음날 00시부터, 우선변제권은 대항력이 발생하는 시점부터 효력이 발생하게 되고 그렇기 때문에 이 둘은 보통 동시에 같이 신청하게 됩니다. 다시 말해 대항력과 우선변제권 모두 신청일 다음날 00시부터 효력이 바로 가능해지는 거죠.
그렇다면 전세 계약을 완료하고 바로 당일에 모두 신청한다고 해도 전세 계약 완료 시점부터 다음날 00시까지는 전세 세입자는 무방비 상태에 놓이게 되는 건데요. 그리고 일부 악의적인 의도를 가진 집주인이 이 사이의 시간 동안 집을 담보로 근저당을 잡아 대출을 몰래 받는 사기가 발생하기도 합니다. 그래서 이러한 문제를 피하기 위해 계약서 상에 잔금을 치르고 다음날까지 전세 세입자가 모르는 근저당을 추가로 설정하지 않고 이를 위반할 시 계약은 무효화되며 보증금 전부를 현금으로 일시불 반환한다라는 내용의 특약을 넣어서 대비하는데요. 또 하나의 방법으로 전세권 설정이 있습니다.

 

전세권 설정의 의미와 신청 방법 그리고 효력 발생 시점

전세권 설정이란 전셋집이 경매에 넘어가는 상황이 발생해도 전세 계약 이후에 근저당을 설정한 대상보다 먼저 보증금을 반환받을 수 있는 권리로서 그 의미는 우선변제권과 유사하지만 신청 방법과 효력 발생 시점에 있어서 확연한 차이를 보이고 있습니다.
우선 신청 방법은 주민센터로 방문하는 우선변제권과는 달리 전세 계약 시점에 법무사를 통해 설정이 가능하고 효력 발생 시점도 대항력이 갖춰진 직후가 아니라 전세 계약 직후로 바뀌게 됩니다. 다시 말해 전세 계약 완료 이후에 대항력과 우선변제권을 갖추기까지의 무방비 시간 없이 바로 효력이 발생하게 되고 그러한 점에서 대항력 및 우선변제권의 효력 발생 시점 취약점을 악용한 사기 피해를 예방할 수 있게 됩니다.

 

마무리

지금까지 전세권 설정 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 정리해드림으로써 대항력 및 우선변제권의 법리적 약점을 악용하는 사기 피해를 피하는 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약을 앞두시고 사기 피해 내용을 보시면서 뭐가 뭔지 또 어떻게 대비해야 하는지 걱정도 많이 되고 불안하셨을 텐데요. 차근차근 하나하나씩 공부해보면 필수적으로 알아야 할 내용은 몇 개 안 되고 이 정도만 알아도 어지간한 전세 사기는 피할 수 있기 때문에 이번 기회에 천천히 정리해보시고 이해해두시면 좋을 것 같습니다. 그중 하나가 전세권 설정 개념이 될 테고요.
평소 전세 계약을 예정 중에 있으시거나 전세 사기 피해를 대비하기 위해 대비를 하시고 싶으신 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 유용한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.