근저당 개념 전세 계약 시 필수 상식 및 주의 사항

이번 포스팅에서는 전세 계약 시 필수적으로 알아둬야 하는 상식인 동시에 주의해야 하는 사항인 근저당이라는 용어의 개념과 위험 그리고 대처 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.
전세 계약 시 부동산 중개업자를 통해 진행을 보통 하시는데 꼭 알아둬야 하는 내용들이 있습니다. 대표적으로 근저당 개념이 아닐까 싶은데요. 물론 중개인 분들이 보통 잘 설명해주시고 안내해주시겠지만 일부 몰상식한 사람들은 그저 중개 수수료만을 챙길 목적으로 계약 성사에만 포커스를 맞추는 경우도 적지 않기에 이 근저당이 잡힌 전셋집 계약 시에 더욱 주의를 기울여야 할 것입니다. 다만 이 내용을 이해하기 위해 지난 포스팅에서 소개해드린 깡통전세의 개념을 먼저 이해하고 오셔야 하므로 아래 링크를 통해 잠시 가볍게 봐주시고 와주세요.

 

전세 집 부동산 계약 시 꼭 챙겨두어야 할 깡통전세의 개념

 

평소 전세 계약을 알아보고 계시거나 근저당의 의미와 리스크에 대해서 궁금함을 가져오셨던 분들에게 굉장히 흥미로운 내용이 될 거라 확신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 시작합니다.

 

근저당 뜻 및 위험성

근저당이란 부동산 주인이 해당 매물을 구매할 때 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 비중을 보여주는 지표라고 할 수 있는데요. 다시 말해 전셋집 주인이 집을 살 당시 은행 등의 기관에 만약 약속된 대출금을 갚지 못할 때 해당 기관들이 경매에 넘겨 자금을 회수하기 위해 걸어놓은 권리라고 볼 수 있는 것이죠.
그런데 여기서 명심해야 할 것은 전셋집을 집주인이 매입할 당시 담보 대출이 실행된 시점이 전세 계약을 하는 시점보다 훨씬 앞서고 이로 인해 권리 우선순위가 근저당 설정 대상이 전세 세입자보다 먼저라는 것이죠. 그러므로 만약 집주인이 담보 대출금을 갚지 못하거나 파산 등의 경제적 어려움을 겪는 경우 또는 전세 계약 만료 시점에 약속된 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우 등의 상황이 발생해 해당 전셋집을 경매로 넘겨야 하는 상황에서 세입자는 경매 낙찰금으로 자금을 회수해야 할 때 근저당을 건 대상보다 우선순위가 나중으로 배정돼 아무래도 어려움이 있을 수 있습니다.
보통 경매라는 것이 1회차에 바로 낙찰이 되는 경우는 극소수이고 2회 차는 돼야 어느 정도 의미 있는 입찰이 진행되는데 유찰 1회 당 30% 정도의 최저 입찰 가격이 떨어지는 것을 감안하고 또 근저당 설정 대상보다 전세 세입자가 권리 우선순위가 뒤로 밀린다는 점을 고려해 전세 계약을 진행해야 불이익을 최소화할 수 있다는 결론을 내릴 수 있는데요. 이해를 돕기 위해 매매가가 3억이고 근저당이 7천만 원으로 잡힌 전세가 2억짜리 집을 전세 계약했다고 예를 들어보겠습니다. 만약 경매가 1회 유찰돼 30% 낮아진 2억 1,000만 원이라는 최저 입찰 가격으로 낙찰이 되었다면 이 중 근저당 7,000만 원을 제하고 남은 1억 4,000만 원만을 전세 보증금으로 돌려받아야 하는 상황인 것입니다. 즉, 돌려받아야 하는 전세 보증금은 2억인데 6,000만 원을 손해보고 1억 4,000만 원만 돌려받고 끝이라는 것이죠. 그런데 이것도 경매를 1회만 유찰했고 근저당 설정 대상 바로 다음으로 전세 세입자에게 권리가 부여된다는 전제하에 설명이고 현실적으로 들어가면 훨씬 복잡해지는 경우도 다분합니다. 그러므로 근저당이 설정된 전셋집을 계약할 때에는 이렇게 경매에 넘어갈 만약의 사태까지 감안해서 리스크를 최소화할 수 있는 매물을 알아보는 것이 필요하겠습니다.

 

근저당 전셋집 계약 시 대처 요령

근저당으로 설정된 집을 전세 계약해야 할 때에는 위의 내용과 같이 충분히 실현 가능성이 있는 리스크가 존재하기 때문에 경매에 넘어가 1회 유찰될 것까지 감안해 전세가와 근저당으로 잡힌 금액을 합한 것이 매매가의 70%보다 작은 전셋집을 알아보는 것이 요구됩니다. 그래야 경매 낙찰 금액에서 근저당으로 잡힌 금액을 빼고 남은 금액으로 전세 보증금을 온전히 돌려받을 수 있게 되기 때문입니다.

 

마무리

지금까지 전세 계약 시 필수적으로 알아둬야하는 상식인 동시에 주의해야 하는 사항인 근저당이라는 용어의 개념과 위험 그리고 대처 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
근저당의 의미가 무엇이고 리스크가 무엇인지 또 이에 대한 대응 방법에는 무엇이 있는지를 구체적으로 살펴보았습니다. 부동산 중개업자 분들이 알아서 다 잘해주시겠거니 하고 너무 맹신하지 말고 전세 계약을 앞두고 계신 분들이시라면 우리의 소중한 돈을 지키기 위해 이런 기본적인 용어에 대해서 최소한의 준비를 해둬야 나중에 혹시 모를 변수가 발생했을 때 어느 정도 빠져나갈 구멍이 있으므로 이번 기회에 내용을 천천히 보시면서 이해를 해두시면 좋을 것 같습니다.
평소 전세 계약을 진행 예정 중이신 분들이나 근저당의 뜻과 위험도에 대해 관심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미로운 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.